朱凌俊：尊敬的山姆•澤爾先生、馮侖先生、各位來賓、各位老師、同學們，大家下午好。我是長江商學院2011級MBA的學生朱凌俊，非常感謝大家光臨本次論壇。為了讓大家對Sam和他本人投資哲學的簡要的介紹。

想必各位都聽說過美國的價值投資大師巴菲特，我們今天請來的主角Sam是可以與巴菲特向媲美的地產價值籌資大師，在2011年在《福布斯》雜志評選的“最富有的美國人”中，Sam排名第66位，個人資產約50億美元。在2007年2月，也就是美國次貸危機爆發前夕，Sam將自己苦心經營30年的股本辦公物業公司，這家曾經卷求最大的商業地產信托投資基金，以390億美元的高價出售給了黑石集團。這也是目前世界歷史上金額最大的杠桿收購交易之一。

Sam因長期專注投資于處于逆境中的地產項目而成名，他把自己稱為墳墓舞者。也有人稱他為美國地產投資界的山姆大叔。目前SAM還在股本投資集團、卡萬塔等公司任董市長。同時他也是多家學術研究機構的長期支持者。在研究投資經理的過程中我們非常驚訝的發現像SAM這樣的地產投資和風險管理專家，竟然也是摩托車這種高風險運動的狂熱愛好者，直到今天，他仍經常騎著他的杜加迪摩托車上班，1995年，他還嘗試競購杜加迪50%的股權，但很遺憾最終未能成功。

除此之外，Sam還創辦了摩托車俱樂部澤爾的天使。這是一個由美國各行業商業大亨組成的俱樂部。幾乎每年，俱樂部都會組織環球摩托車旅行。

在研究了Sam的投資歷史后，我們將他的投資生涯分成五個大的階段

19世紀60年代至70年代，Sam利用經濟衰退，比如1973年的歐佩克石油危機，投資價值低估或處于困境的房地產項目從而積累了大量資產。

上世紀80年代開始，Sam開始講地產投資理念運用到其他行業，開始了多元化的投資。

在20世紀90年代，由于杠桿收購的退潮，造成了很多質地優良、運營穩健的公司資本結構惡化，Sam把握住了眾多此類投資機會。

2000年后，隨著互聯網泡沫的破裂，Sam開始把更多的目光放到了新興市場。

在2007年，可以說Sam達到了他職業生涯的巔峰。在這一年，他以390億美元的高價向黑石出售了股本辦公物業公司，成功的躲過了次貸危機。稍候我們將為大家詳細介紹這一具有歷史意義的杠桿收購交易。

每一個成功的投資大師都有自己獨特的投資理念，Sam也不例外。我們概括為三點：一、堅持價值投資。Sam認為地產投資真正重要的是物業產生現金流的能力。這取決于諸多因素。比如說物業的位置、硬件、營銷、市場競爭還有物業管理團隊的能力。二、準確地把握市場流動性，經濟周期、貨幣政策等都決定了市場流動性的變化，市場流動性緊張為投資者創造了良好的買入時機市場流動的泛濫，也未投資人創造了高額收益的時機，最后一個原則是不要過分以來杠桿。不要過分的依賴杠桿：SAM曾在自己的文章中提到他的投資組合杠桿率只有0.85倍。

下面，我們將為大家詳細介紹2007年Sam與黑石完成的那筆劃時代的交易。股本辦公物業公司由Sam于1976年在美國芝加哥創辦。在出售給黑石前，它曾是美國最大的商業地產信托投資基金，在美國共擁有573座辦公物業。總面積約100萬平方英尺，這相當于36個北京鳥巢的面積。

該公司旗下的著名建筑有：西雅圖最高的建筑哥倫比亞中心;德州奧斯汀的Frost銀行大廈;舊金山的Ferry大廈;在2006年底，Sam察覺到地產行業估值過高，盡管股本辦公物業公司傾注了他畢生的心血，他與開始黑石接觸準備出售這家他一手經營了30年的公司。在07年1月，佛納多房地產信托受邀參與競價。在經歷了三周的激烈爭奪之后，黑石以390億美元的現金報價勝出。這比黑石的最初報價高出了約40億美元。

盡管佛納多的最后一輪報價略高于黑石，但由于其報價既包括股票也包括現金，山姆最終還是選擇了黑石，因為他認定地產價值被高估，持有佛納多股權仍會有很大風險。

在07年初市場流動性仍然較為充裕，加上黑石的聲譽，它很快得到了大量華爾街銀行的支持。高盛、摩根斯坦利、華旗等為黑石提供了約350億美元的資金，幫助黑石完成了這筆當時世界上金融最大的杠桿收購交易。

但Sam并非唯一的贏家，因為黑石在競價的同時也在接觸大量的后續買家，并鎖定了其中的大部分，到2007年8月，恰好是次貸危機爆發之前，黑石迅速出售了股本辦公物業270億美元的資產。

可以說黑石躲過了一劫，但大多數的投資者損失慘重，截止2010年，美國房地產價格水平仍比2007年10月時低40%，比如向黑石購買了66億美元物業的紐約地產大亨，Macklowe的Harry Macklowe就沒那么幸運了，他因無法償還70億美元的貸款被迫向德意志銀行交出了位于紐約的7棟寫字樓。

除了美國，Sam在海外也有大量投資。從2000年開始，伴隨著互聯網泡沫的破裂，Sam和他的團隊越來越關注新興市場的機會。在199年，Sam成立了股本國際，專注于海外市場的投資。目前為止，股本國際在15個國家投資了0個項目，其中大多數項目集中在拉美尤其是在巴西和墨西哥。

Sam在他的文章中也提到過關于新興市場投資需要考慮的因素，我們以中國和巴西為例做簡要介紹。

Sam認為分析一個新興市場通常要考慮六個要素：

該國的流動性環境，

經濟的市場導向，

人口總量，

自然資源的對外依賴度，

商業人士的受教育程度以及經濟增長是否由消費驅動。

中國和巴西雖然同為金磚國家，但兩國在很多方面存在明顯的差異。比如中國有更成熟的銀行體系和較為寬松的流動性。像2008年開始的4萬億經濟刺激計劃為市場創造了大量的流動性。巴西經濟優勢則在于更加以市場為導向，更加依靠消費驅動，且對外部的自然資源依賴程度較低。

可以說中國和巴西各有優勢，也各有劣勢，但是Sam和他旗下的股本國際投資公司明顯更鐘情于巴西市場。到2011年為止，該公司已經退出了在中國投資的3個項目中的2個。但是在巴西，該公司共投資了9個項目。Gafisa是其中之一，Gafisa是巴西最大的住宅開發商之一，在公司2006年IPO以后，股本國際逐漸售出了其持有所有的Gafisa股權，最終于2011年完全退出了Gafisa。但是在2012年2月，Gafisa的股價達到了過去3年的最低點，Sam提出重新收購Gafisa股權，卻遭到了拒絕。不久之后，股本國際就宣布投資另外一家巴西的主要房地產開發商Grupo Tha。

雖然Sam和他的團隊更關注巴西等海外市場，但我們認為，中國仍然存在著大量的投資機會。隨著中國的城市化，人口的老齡化，越來越多的需求和投資機會正在涌現。比如改善性住房，醫療保健，健康食品等等。另外隨著人口紅利影響的減少，中國企業需要越來越多的依靠提高生產效率來創造利潤，這將繼續推動IT和自動化設備等行業的發展。

所以我們想知道，無論是在中國還是在全球，Sam的下一步投資計劃是什么呢?希望我們能夠在接下來的高峰對話環節找到我們的答案。